Инвестировать в недвижимость Англии
Наша бизнес модель проста: мы приобретаем в Лондоне или его пригороде перспективные объекты, перестраиваем их, и продаем с прибылью. Приглашаем инвесторов принять участие в бизнесе. Свяжитесь с нами.
КАК ЭТО РАБОТАЕТ
Наша совместная работа с инвесторами строится следующим образом:
Мы регистрируем в Англии отдельное Совместное Предприятие – («СП»), в котором инвестору предоставляется определенная доля. Инвестор или его представитель при желании могут стать со-директорами данного предприятия.
Мы выполняем всю работу по поиску перспективного объекта (земли, зданий, помещений) в Лондоне и его пригородах, проводим переговоры по условиям его приобретения, оформляем сделку, организуем подготовку архитектурного плана, получаем необходимые разрешения на строительство, привлекаем банковское финансирование, осуществляем строительство здания или реновацию помещения, и организуем последующую его продажу.
После завершения сделки стороны делят полученную прибыль в соответствии с их долями. Договор от совместной деятельности регулируется английским правом. Независимая английская юридическая фирма выступает гарантом справедливой сделки, и предоставляет инвестору целый ряд механизмов для обеспечения защиты его инвестиций и снижению всех возможных рисков.
Средняя продолжительность проектов от 12 месяцев.
Планируемая доходность до 40% годовых в фунтах стерлингов.
ПРИМЕРЫ НАШИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В АНГЛИИ
Edgware, North London
Edgware, North London
Golders Green, North London
Hemel Hempstead, Hertfordshire
Archway, North London
Edgware, North London
High Gate, North London
Edgware, North London
Edgware, North London
Edgware, North London
Инвестировать за границу? Сколько и куда?
Недвижимость – как основной объект для инвестиций
Несмотря на то, что для большинства граждан с постсоветского пространства тема инвестирования своих средств куда бы то ни было – не является актуальной в принципе, есть люди, перед которыми стоит вопрос: как распорядиться своими активами, и подчас значительными.
Куда же в основном вкладывают деньги частные инвесторы из России и стран СНГ?
В отличие от остальных граждан, инвесторы обычно не держат свои средства на депозитах в банках. Депозиты не приносят дохода, и фактически это убыточные вложения, даже не покрывающие реальную инфляцию. Также многие не доверяют отечественным банкам (особенно те, у кого суммы серьезно превышают планку государственной гарантии
по вкладам). То есть если говорить про крупные вклады, то они практически никак не защищены.
Вложение в ценные бумаги как-то еще не очень прижилось в России по сравнению с теми же западными странами. Поэтому в основном те, у кого есть излишки – переводят их в недвижимость.
Покупка дома или квартиры в качестве инвестиции – обыденное дело. А уж те, у кого капитал серьёзный, часто сами занимаются застройкой и девелопментом.
До недавнего времени частные инвесторы не особо диверсифицировались географически и скупали недвижимость в основном локально, то есть в своих городах или в столицах своих стран. После обвала цен на местных рынках жилья все держатели таких активов понесли потери. Люди вынуждены или продавать свою недвижимость значительно дешевле, или сидеть на ней без особых перспектив получить за нее достойную цену в обозримом будущем.
К примеру, люди в Казахстане накупили квартир в Астане и Алматы на солидную сумму. Стоимость этих квартир во время приобретения была соизмерима со стоимостью подобной недвижимости в Лондоне. Но после очередного обвала местной валюты в Казахстане (тенге), люди в реальном выражении (то есть в долларах или евро) потеряли больше, чем в два раза.
Инвестиции за рубеж: сохранить и приумножить
Сегодня люди, которым необходимо куда-то инвестировать значительные суммы, уже хотят подняться над географическими рисками и не зависеть от экономических и политических потрясений в своей стране. То есть не хранить все яйца в одной корзине, диверсифицироваться и иметь что-то за границей
Но где же за рубежом можно сохранить свои деньги, и, по возможности, еще и приумножить?
В основном, под термином «инвестиции за рубеж», понимается или все то же приобретение недвижимости, или размещение средств на инвестиционных счетах иностранных банков (так называемое «управление активами»). Значительно реже люди самостоятельно инвестируют в ценные бумаги, покупают действующие предприятия за границей, или начинают свой бизнес.
По поводу управления активами: до недавнего времени граждане стран СНГ, имевшие в своем распоряжение несколько миллионов долларов, могли открыть инвестиционный счет в одном из западных банков и перевести туда свои средства. Банк, в соответствии с потребностями инвестора, формировал для него персональный диверсифицированный портфель из различных инструментов (акции, облигации, сырьевые деривативы, валютные опционы и т.д.). Доходность у таких вкладов обычно невысокая, но это был достаточно надежный вариант хранить свои накопления.
Сегодня, в связи с усилением контроля за оборотом незаконно полученных денежных средств, такие счета для граждан России и СНГ открывать все труднее. То есть контроль, конечно, был всегда, но сейчас это перестало быть формальностью. Так как для многих потенциальных вкладчиков из постсоветского пространства предоставление серьезных доказательств происхождения своих средств всегда являлось проблемой, то такие счета им теперь не открывают, а ранее открытые блокируют, замораживая на них средства.
Инвестиции в недвижимость: с какой суммы и для кого?
Для граждан СНГ недвижимость остается одним из основных понятных и общедоступных объектов для инвестиций за рубежом.
Конечно, для таких операций необходимо иметь достаточно крупную сумму свободных средств.
Но о какой сумме идет речь?
Это зависит от конкретных продуктов инвестиционной недвижимости и их местонахождения. Сумма должна быть достаточной, чтобы сделать такие сделки целесообразными. Вам предстоят прямые и косвенные расходы, связанные с нахождением объекта, с контролем и распоряжением, с ведением различных коммуникаций, с оплатой налогов и выводом прибыли.
В качестве примера порядка цифр можно взять Англию. Это одно из наиболее востребованных направлений для инвестиций из России, Казахстана, Украины.
Самый бюджетный вариант – это участие в коллективных инвестициях: к примеру, приобрести гостиничный номер или комнату в общежитии. Здесь ценник может начинаться с 60-ти тысяч фунтов за пределами Лондона и 85-ти тысяч в самом Лондоне.
Стоимость квартиры в Британской столице, в зависимости от района и качества здания, может начинаться от £300 тысяч. Стоимость домов начинается от £500 тысяч.
Желающие также могут купить коммерческую недвижимость: офисы, гостиницы, склады, и т.п.
Ожидаемая доходность, ликвидность, возможные риски и особенности работы с такой недвижимостью разняться, а выбор оптимального варианта – тема для отдельного разговора.
Как мы можем Вам помочь?
Лондонская Бизнес-группа непосредственно занимается девелопментом недвижимости в Лондоне и его пригородах. Мы строим и перестраиваем различные объекты.
Мы будем Вам полезными, если:
- старые офшорные схемы для вас уже не работают, и вам трудно оформлять активы за рубежом;
- западные банки не открывают для вас счета в Европе;
- вы заинтересованы в возможности получить британское гражданство для себя и членов вашей семьи;
- вам интересна возможность зарабатывать высокий доход от своих инвестиций в валюте;
Звоните! И мы обсудим все детали.
Инвестировать в недвижимость в Европе. Квартиры и дома
Я хочу купить недвижимость заграницей, какую страну выбрать?
Для потенциальных инвесторов из России и стран СНГ сейчас очень много предложений купить инвестиционную недвижимость за границей.
Предлагаются виллы в Испании, на Кипре, квартиры в Германии, особняки в Англии и т.д.
Подается это все очень привлекательно: «купите объект, который будет вам гарантированно приносить высокий арендный доход, который будет постояннорасти в цене, и где вы сможете останавливаться, приезжая в эту страну в отпуск».
Но это не совсем так.
Давайте сейчас разберем все по полочкам на примере такой инвестиционной недвижимости в Англии. Я однако думаю, что это все будет в общем применимои к любой другой стране Европы.
Еще раз: мы говорим о недвижимости, которую вы покупаете в качестве инвестиции, а не как ваше основное жилье.
Сколько я заработаю от сдачи в аренду жилья?
Бизнес по сдаче в аренду жилья - низко маржинальный в принципе. К примеру, в Англии арендный доход в среднем может составлять от 3 до 6% в год от общей стоимости вашего актива.
То есть, 3 - 6% в год - это то, что вы будите получать на свои вложения в лучшем случае. Я говорю: «в лучшем случае», так как это получают местные арендодатели, которые проживают локально, хорошо знают рынок, и сами управляют своей недвижимостью.
Покупать ли квартиру в новостройке?
Пользуясь вашим незнанием вам скорее всего будут предлагать объекты в новостройках, которые обычно продаются со значительной премией ко вторичному рынку.
В качестве оправдания завышенной цены вам могут сообщить, что это здание было спроектировано знаменитым архитектором, что там установлена дорогая бытовая техника, или обратят внимание на целый ряд различные декоративных элементов, к примеру водопад в фойе, стеклянный лифт, или цветы в подъезде. И это все было бы здорово, если бы вы покупали жилье для себя, но так как вы планируете пускать туда жильцов, то принципиального значения это иметь не будет. В большинстве случаев по экономике аренды ваша премиальная новостройка будет проигрывать равноценной квартире на вторичном рыке того же района, и соответственно ваша маржа будет ниже.
Часто инвесторы допускают ошибку, покупая инвестиционную недвижимость эмоционально - как говорится «под себя», а не под среднестатистического местного арендатора.
Будет ли мой доход от аренды гарантирован?
Риелторы вам будут обещать практически гарантированный постоянный доход от аренды. Но найти подходящего арендатора берет время.
Так же берет время оформление сделки: проверка кредитной истории будущего жильца, предоставление им рекомендаций, перевод денег, переезд.
Основной контингент арендаторов в крупных городах Англии – это так называемый «профессионалы», то есть работающие молодые люди. Они являются представителями наиболее мобильной социальной группы, которые часто меняют место жительства (к примеру: перешли на другую работу, развелись, дети пошли в школу, поменялся доход, и т.д.).
Обычный контракт в Англии на аренду жилья составляет 12 месяцев с возможностью его прервать уже через 6 месяцев.
То есть, скорее всего у вас часто будут меняться арендаторы, и ваша квартира может быть вакантна по несколько месяцев в году.
Мало того, что вы не будете получать доход, вам еще придется в это время самим платить муниципальный налог и коммунальные платежи. Вам так же на время отсутствия жильцов придется переоформить на себя или своего агента все коммунальные контракты (электричество, газ, вода, телефон, телевизионную лицензию), и зарегистрироваться плательщиком муниципального налога. Вам нужно будет снять все показания счетчиков, и возможно придется оспаривать их с выехавшими жильцами или с коммунальщиками. Это все хлопотно, и за эти хлопоты вам придется кому то платить (если только вы не думаете приехать и все делать самостоятельно).
Права арендатора моей недвижимости
Государство всегда на стороне арендатора. Вы не имеете права выгнать жильца, если он вам перестал платить. То есть человек может, к примеру потерять работу, или просто прекратить вам платить аренду, и вы сможете его выселить только по решению суда. На это у вас может уйти до года, плюс несколько тысяч фунтов расходов на юристов.
Сколько я заплачу агентам при сдаче квартиры в аренду?
Каждый раз при нахождение арендаторов вы будите платить агентам сумму в среднем равную полутора, двум месяцам аренды, а так же различные дополнительные «скрытые» платежи и сборы.
Вам к тому же придется сверх того платить агентам за управление недвижимостью (то есть агент будет присматривать за вашей квартирой в ваше отсутствие, и решать различные проблемы с поломанной мебелью, бытовой техникой, утерей ключей, и т.д.). Это дополнительно может вам стоить несколько сот фунтов в месяц. Разумеется, это не будет включать оплату самого ремонта. То есть, агент только вызовет третьих лиц (сантехников, электриков, и т.д.) для исправления поломок.
Сколько будет стоить ремонт моей недвижимости за границей?
Поломки и ремонты. Вам не скажут об этих предстоящих расходах, но не ожидайте что арендаторы будут заботиться о вашем имуществе как о своем собственном: холодильники, стиральные и посудомоечные машины будут ломаться, канализация забиваться, ключи теряться, и вам придется платить соответственно за ремонт, или замену.
Причем не факт, что поломок в новой квартире будет меньше чем в старой.
Имейте ввиду, что ремонт будет делаться в ваше отсутствие. Агент просто вызовет и впустит монтёра, который уже по факту выставит вам счет. Поэтому не удивляйтесь потом стоимость ремонта.
Какие налоги я заплачу при покупке недвижимости в Англии?
Вас заверят, что стоимость жилья будет неуклонно расти, и вы получите высокую прибыль при продаже данного объекта через несколько лет.
Возможно стоимость и будет расти, но учитывайте выплату налогов.
Это гербовый сбор - от 2 до 12% от стоимости имущества при покупке, и налог на прирост капитала - до 28% от роста стоимости объекта при его продаже.
Могу ли я пользоваться своей квартирой в Европе?
Маловероятно, что вы будите пользоваться своим жильем когда приезжаете в страну, так как вы не сможете выставить жильцов на время вашего приезда.
Если для вас важно пользоваться, квартирой, то вам лучше вообще тогда не связываться с арендаторами в принципе.
Вам тогда нужно будет самим платить налог и коммунальные платежи, а так же предпринимать меры для защиты вашей недвижимости от самовольного ее захвата бомжами (что в Англии случается довольно часто). К стати, даже бомжей вы не сможете выселить без решения суда.
Как подсчитать прибыль от сдачи в аренду жилья?
Давайте теперь подсчитаем приблизительную экономику ваших инвестиций на каком-то примере:
Допустим, вы купили квартиру с 2-мя спальнями в Лондоне за 400 тысяч фунтов, включая гербовый сбор и стоимостью оформления.
Скажем, вы сможете сдавать ее за 20 тысяч в год (что будет 5% от стоимости актива) – или за 1’660 фунтов в месяц.
Предположим что 2 месяца в году квартира будет пустовать (это поиск и оформление арендатора).
Примерно полутора месячная аренда у вас уйдет агенту за нахождение жильца.
Двух месячная аренда у вас уйдет агентам за управление недвижимостью в течении 10 месяцев загрузки (то есть, где-то 320 фунтов в месяц).
У вас так же будут расходы на аренду земли (в городах большинство недвижимости находиться на арендованной земле), плюс коммунальные расходы и муниципальный налог в течении вакантного периода.
Отнимем еще тысячу фунтов на оплату различных ремонтов, починок и профессиональную уборку между арендаторами.
И того, у вас на руках останется примерно половина вашего годового арендного дохода, то есть 2.0 - 2.5% от вашего вложения в актив.
Мы не будем отнимать налог на этот доход, т.к. вы должны будете его рассчитывать в стране где вы являетесь налоговым резидентом, и он оплачивается по вашему совокупному персональному доходу за год.
Какой рост от инвестиций я получу в Англии?
Теперь рост стоимости вашей недвижимости:
В последнее время стоимость жилой недвижимости по Англии росла примерно на 2.5-3.0% в год. Предположим, этот рост таковым и останется в ближайшей перспективе.
И того, у вас после уплаты налога на прирост капитала будет оставаться еще 2.0 – 2.5% в год.
То есть, общий годовой доход (аренда + ожидаемый рост стоимости составит 4.0- 5.0% в год).
Стоит ли купить недвижимость в Англии в качестве инвестиций?
Подытожив все вышесказанное, я считаю что покупка жилой недвижимости в качестве инвестиции в Англии (да и наверное во всей Европе) – не самый лучший вариант. На мой взгляд есть куда более предпочтительные направления на том же рынке недвижимости при сопоставимых рисках. Об этом можно будет поговорить в другом видео.
Дайте нам знать если у вас будут вопросы.
Мы строим в Англии комфортное и красивое жилье, генерируя высокий доход для своих инвесторов. Если вас интересует инвестирование в девелопмент Лондонской недвижимости - мы будем вам надежными партнерами.
Почему мы?
Находимся
в Лондоне
Опыт работы
20 лет
Работаем
без посредников
Нас всегда
рекомендуют
Как инвестировать в недвижимость в Европе?
Инвестировать в недвижимость Англии нужно сейчас
Один известный лауреат Нобелевской премии по экономике говорит, что инвестирование – это необходимость расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем. С этим нельзя не согласиться, глядя на те направления инвестирования, которые получили активное развитие в последние десятилетия. Это высказывание еще более актуально для тех состоятельных граждан из России, кто подумает о том, что бы инвестировать в недвижимость Англии.
Эксперты по международной недвижимости дают ряд советов тем из россиян, кто ищет куда выгодно вложить деньги за рубежом, и целенаправленно решил сделать вложения в этом сегменте экономики.
Для желающих выгодно вложить деньги на западе – очень важно познакомиться со страной
По данным авторитетных инвестиционных изданий в последние годы граждане стран СНГ с повышенным интересом рассматривали предложения по приобретению жилья в Испании, Италии, Англии, Германии, на Балканском полуострове и в Штатах.
Всякий бизнесмен, при составлении бизнес плана, обязательно анализирует все возможные механизмы достижения максимальной прибыли. Например, если вы рассчитываете купить недвижимость в Англии (както дом, или квартиру в Лондоне), то сначала было бы целесообразно поехать в эту страну и пожить там какое-то время. Это даст вам возможность сориентироваться в тех вопросах, которые нужно исследовать до того, как совершить любые инвестиции в иностранные активы. Вопросы требующие обязательного предварительного изучения:
- законодательные акты на жилье, регулирующие рынок и для местных граждан, и для иностранцев;
- список ипотечных документов в случае получения банковских кредитов;
- сроки получения разрешительной документации на возможные строительные работы;
Риелторы в различных районах Европы подберут для вас варианты позволяющие выгодно вложить деньги за рубежом. Так же помните, что для желающих инвестировать в английскую недвижимость очень эффективны личные встречи с собственниками продающихся активов. Знание социально-инфраструктурной базы района, в котором вы планируете поселиться, тоже важно. Не зря ведь говорят: «Покупаешь дом –получаешь соседа». Социальные условия жизни местных людей, восприятие ими иностранцев на своей территории и возможности быстрой ассимиляции – очень важные факторы, влияющие на результат, позволит ли ваше инвестиционное решение получать большой доход.
Начните получать высокий доход на постоянной основе
Конечно, можно заключить брак с иностранцем, и стать со-владельцем его имущества, но что бы целенаправленно инвестировать в иностранные активы необходимо тщательное предварительное изучение рынка. Часто до конца не продуманные планы получать высокой доход на недвижимость за рубежом превращают преуспевающих людей в банкротов.
Обычно при любой инвестиции в недвижимости есть две статьи расходов: покупка и содержание. Например, если вы хотите заняться бизнесом в Англии, для того что бы проводить там время каждый раз, когда прилетаете сюда по делам, вам необходимо проанализировать возможные альтернативы такой покупки. Иногда более целесообразнее может быть долгосрочная аренда, или покупка квартиры в кредит, с возможностью сдачи ее арендаторам.
Помните, что инвестиции за рубеж прибыльны только, если очень тщательно спланированы. Определитесь с экономической целесообразностью каждого варианта. Заключайте сделку по тому сценарию, который даст вам возможность получать постоянный доход только в долгосрочной перспективе.
Не забывайте о будущих расходах которые будут необходимы что бы содержать вашу недвижимость за границей. Вам предстоит оплачивать коммунальные услуги, платить налоги, брать на себя издержки по ремонту мебели и бытовой техники. Обязательно резервируйте на эти расходы определенный бюджет.
Во что выгодно вложить деньги за границей?
Принесет ли вам английская недвижимость гарантированный доход?
Для тех кто понимает во что выгодно вложить деньги за границей необходимо собрать последнюю информацию по рынку: почитать аналитику, специализированную прессу, посетить отраслевые семинары.
Обращаясь к последнему исследованию специалистов Лондонской Бизнес Группы стоит отметить, что порядка десяти процентов инвестиционных сделок где так или иначе фигурирует английская недвижимость совершается российскими инвесторами удалённо. Очевидно, современные технологии позволяют рассмотреть выбранный объект и инвестировать в недвижимость Англии даже не приезжая в страну, но все же лучше следовать правилу «Не потрогаю - не поверю».
Что бы заработать с гарантией необходимо учесть множество нюансов. Так, помимо сугубо профессиональных моментов направленных на снижение рисков, немаловажна и интуитивная оценка покупателем ситуации, для чего зачастую нужно просто встретиться с продавцом и его агентами глаза в глаза.
Осматривая прилегающую территорию, обратите внимание на состояние инфраструктуры, наймите экспертов которые дадут вам техническое заключение о существующих коммуникациях.
Собираясь составить представление о приобретаемом имуществе, набросайте список параметров, по которым, на Ваш взгляд, здание можно считать достойным вложения денег. Не забудьте про не маловажный момент – некоторую сумму денег для задатка, на случай, если желание купить окажется непреодолимым. Английская недвижимость, выставляемая на продажу на внешнем рынке, может найти своего покупателя в течение всего нескольких дней.
Делать инвестиции приносящие высокий доход – это наука
Цена недвижимости, которую вы увидите на ценнике, это далеко не окончательная стоимость дома, квартиры или виллы. Специалисты советуют добавить к ней ещё порядка пятнадцати процентов от запрашиваемой цены. Это ещё одна статья расходов, которую вам нужно будет окупить в будущем.
Что бы купить недвижимость в Англии, очень важно найти локальных агентов, говорящих как на английском, так и на русском языках.
Помните, что иностранные граждане, включая граждан России, и стран СНГ должны перевести документы на свой язык. Вам так же понадобятся риелторы и нотариусы, без услуг которых вам не обойтись, если вы хотите сделать инвестиции приносящие высокий доход. Не забудьте и об открытии счёта в английском банке, а так же о регистрации прав собственности в Британском земельном реестре. В текущий список так же стоит добавить проведение независимой оценки недвижимости, чтобы защитить себя от неожиданных неприятных сюрпризов в будущем.
Сделать выгодное вложение денег с первой попытки
У независимой экспертизы есть много плюсов, и один из них в том, что по ее результатам вы можете определить как предложить цену значительно ниже заявленной. Для тех кто ищет куда инвестировать в Европе на руках должны быть веские основания перед тем как начать торговаться. Кроме того, если через какое-то время вы посчитаете выгодным перепродать свою недвижимость и получить большой доход, то профессиональные заключения экспертов дадут вам серьёзные возможности.
Удивительно, как часто, задумав какое-то приобретение, мы совершенно не продумываем шаги для успешной покупки. Первым противником здесь выступает время. Да именно время, тот фактор, который может разрушить все наши замыслы сделать выгодное вложение денег.
Перед заключением сделки продумайте временные рамки для следующих шагов:
- какой пакет документов понадобится для открытия счёта в зарубежном банке;
- как вы сможете вывести деньги за границу;
- в какие сроки нужно уведомить налоговые органы России об открытии счёта за рубежом;
- воспользуетесь ли вы кредитным продуктом;
- сколько времени банки рассматривают кредитную заявку на английскую недвижимость;
- как поступить, если банк откажет вам в кредитовании.
Очень важно учесть это в первых пунктах своего инвестиционного плана.
Опытный специалист финансового рынка поможет вам вложить деньги с выгодой
Представим, что все выше описанные процедуры позади. Денежные средства у вас есть в достатке, желаемая недвижимость выбрана, цена вас вполне устраивает.
Вот здесь некоторые молодые инвесторы начинают искать способ «сбить цену», но не в тех позициях, на которых стоит экономить. Проверка объекта на правильность оформления - залог того, что он не станет для вас головной болью. Для этого существует много различных экспертиз и проверок, но в этой статье мы ограничимся самыми важными, на мой взгляд. Как у дома есть четыре стены физические, так есть и четыре стены ценности: финансовая, техническая, юридическая и налоговая. Для тех, кто хочет действительно стать инвестором выгодного вложения денег, не стоит скупиться на финансировании таких экспертиз. Исключите любые риски и вложить деньги в выгодой.
В заключении, ещё пара-тройка галочек. Некоторые люди говорят: «Если бы я читал в кредитном договоре то, что написано мелкими буквами, то сейчас не был бы в дурацком положении». Это относится и к покупке жилья. Очень внимательно, может быть вместе со специалистом финансового рынка, изучите документы на права собственности.
Доверьте поиски нужной вам недвижимости риелторам с проверенной, надёжной репутацией и положительными рекомендациями.
Не идите на поводу у эмоций, пусть разум руководит вашими стремлениями. Взвешивайте каждый шаг, и финансовое благополучие не заставит себя долго ждать, а вы станете тем, кто выбрал правильное направление инвестиций, приносящие высокий доход.